Mietrecht Deutschland: Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Sollten Sie eine Wohnung, Gewerbeflächen oder ein Haus haben, das Sie vermieten möchten, dann ist eines unumgänglich: Sie sollten sich mit dem Mietrecht auskennen, um zu wissen, welche Rechte und Pflichten Sie als Vermieter haben, aber auch welche Rechte Ihr künftiger Mieter hat. Es liegt in Ihrem eigenen Interesse, dem nachzukommen. Denn die Volksweisheit „Dummheit schützt vor Schaden nicht“ schlägt mit brutaler Härte zu, wenn es um das liebe Geld geht. Sie wissen noch nicht, was alles zum Mietrecht zählt?

Das Mietrecht ist Teil des Zivilrechts. Hier sind alle Regelungen festgelegt, die eine Überlassung einer „Mietsache“ an eine (oder mehrere) andere Person(en) gegen die Zahlung eines vereinbarten Entgeltes und alle damit verbundenen Forderungen betreffen. Weil nicht jeder Jura studiert hat, kann man nur schwer verlangen, dass sich jeder Vermieter mit dem Mietrecht auskennt. Die Beratung eines Anwalts für Mietrecht ist somit empfohlen.

Gestaltung und Prüfung eines Mietvertrags

Als erstes sollten Sie sicherstellen, dass folgende Informationen im Mietvertrag vorhanden sind:

Name und Anschrift des Vermieters
Korrekte Angaben zur Wohnungs- / Hausgröße
Informationen zur Nutzung der Wohnung
Eine Dauer des Mietvertrags und die vereinbarte Kündigungsfrist
Höhe der monatlichen Miete und die Ankündigung etwaiger Mieterhöhungen
Eine Auflistung der Nebenkosten und die Nebenkostenabrechnung
Angaben über die laufenden Betriebskosten, für die der Mieter aufkommen muss

Es ist wärmstens empfohlen, den Mietvertrag bei einem Rechtsanwalt für Mietrecht prüfen zu lassen. Das steht sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter zu. Der Vorteil liegt darin, dass dadurch häufige Fehler im Mietvertrag vermieden werden und er in gewissen Fällen sogar als rechtswidrig eingestuft wird und rechtliche Nachwehen drohen. Die anfallenden Kosten trägt man natürlich selbst. Welches sind die häufigsten Fehlerquellen?

Befristete Mietverträge haben eine maximale Laufzeit, die nicht überschritten werden darf, ansonsten genießt der Mieter einen Kündigungsschutz.
Fehlende Angaben der Betriebskosten. Die Betriebskosten können gewissermaßen frei vereinbart werden. Wenn aber nichts vereinbart ist, kann das für den Vermieter ein teures Vergnügen werden, weil er sie unter Umständen selbst berappen muss.
Vereinbarungen über Haustiere haben keine Rechtsgültigkeit.
Vereinbarungen über das Rauchen haben keine Rechtsgültigkeit.
Endrenovierungen können nur bis zu einem gewissen Grad rechtsgültig festgeschrieben werden.

Wenn Sie als Mieter glauben, einen unzulässigen Mietvertrag vorgelegt bekommen zu haben, sollten Sie einen Top Anwalt für Mietrecht konsultieren und diesen Mietvertrag prüfen lassen.

Für Sie als Vermieter ist es natürlich wichtig, von einem Rechtsanwalt für Mietrecht den Mietvertrag prüfen zu lassen, damit Sie nichts übersehen, was sich im Nachhinein finanziell negativ auf Sie auswirkt.

Mieterhöhungen: Wann und wie hoch?

In einem gut gestalteten Mietvertrag wird auch festgelegt, wie oft es zu Mieterhöhungen kommt und wie hoch diese ausfallen. Diese Möglichkeit muss es geben, weil ansonsten keine Möglichkeit der Anpassung an die Inflation gegeben ist. Nicht selten wird man mit Mietverträgen konfrontiert, die bereits mit überhöhten Mieten starten. Erhöhungen sind dann logischerweise ebenfalls noch kostspieliger. Und nicht selten erlauben sich Vermieter häufige Mieterhöhungen. Deshalb stellt sich die Frage, was eigentlich erlaubt ist.

In Deutschland hat der Gesetzgeber unter Paragraf § 558 folgendes festgelegt:

In den ersten 12 Monaten darf keine Mieterhöhung erfolgen. Innerhalb von 3 Jahren darf die gesamte Erhöhung eine gewisse Kappungsgrenze nicht übersteigen. Diese ist deutschlandweit mit maximal 20% fixiert. Einige Städte und Gemeinden haben diese sogar niedriger (mit 15%) festgelegt.

Sollte die Erhöhung über die ortsübliche Miete hinausgehen, kann sich der Mieter natürlich wehren. Ihm steht ebenfalls das Gesetz (§ 561 BGB) zur Seite – in Form des Sonderkündigungsrechts:

Zum Ausgleich für die Rechte des Vermieters auf Mieterhöhungen billigt das Gesetz dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Lediglich nach Abwälzung erhöhter Betriebskosten hat der Mieter kein Sonderkündigungsrecht.

Wenn Sie als Vermieter auf der sicheren Seite sein wollen, sollten Sie einen Top Anwalt für Mietrecht zurate ziehen. Für Mieter gibt es zudem eine einfache Methode, um Verträge prüfen zu lassen. Sie können auch Online einen Anwalt für Mietrecht konsultieren.

Kündigung des Mietverhältnisses

In jedem Mietvertrag ist die Kündigungsfrist festgelegt. Aber wie ist es mit einer Kündigung außerhalb der Kündigungsfrist?

Kündigungsfristen und Sonderfälle

Ein unbefristeter Mietvertrag sieht nach § 573c Abs. 1 BGB eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vor. Wer im Januar eine neue Wohnung beziehen möchte, sollte deshalb sicherheitshalber zumindest 3 ganze Monate vorher seine Kündigung abgegeben haben. Gründe für eine Kündigung außerhalb der Frist, sind z.B. gesundheitsgefährdende Gründe oder ein unzumutbarer Lärmpegel.

Wann darf ein Vermieter kündigen?

Als Vermieter dürfen Sie einen Mietvertrag ebenfalls kündigen – mit der gleichen Frist. Aber das ist nur erlaubt, wenn Sie ein „berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben“. Beispielsweise, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt, einen Eigenbedarf hat oder wenn der Vermieter durch das Vermieten einen Nachteil bei der Verwertung eines Grundstücks hat.

Reinigung und Renovierung

Wenn die Kündigung erfolgt ist, steht fest, wann die Wohnung geräumt sein muss. Der Mieter muss eine leere und saubere Wohnung hinterlassen. Eine Renovierung (Streichen der Wände, sanieren von Wänden…) obliegt nicht seiner Verantwortung. Hinterlässt er irgendwelche Eigentümer in der Wohnung, kann der Vermieter diese auf Kosten des Mieters entsorgen lassen.

Mietmängel und Instandhaltung

Die Passage BGH 5.06.2002, Az.: XII ZR 220/99 legt fest, wie Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen geregelt sind. Diese obliegen prinzipiell dem Vermieter, sofern nichts anderes vereinbart wurde oder der Mieter die Wohnung durch Fahrlässigkeit beschädigt.

Gewöhnliche Abnutzungserscheinungen durch das Bewohnen der Wohnung muss der Mieter in Kauf nehmen. Sollte etwas unverschuldet kaputt gehen, muss der Vermieter für die Reparatur oder die Beseitigung der Mängel sorgen. Damit das alles ordnungsgemäß abläuft, sollte der Mieter die Mängel unverzüglich dem Vermieter melden, im Idealfall schriftlich und gut dokumentiert. Der Vermieter ist verpflichtet, zeitnah eine Mängelbehebung durchzuführen.

Nebenkostenabrechnungen

Jeder Mietvertrag muss die Nebenkostenabrechnung enthalten. Dort ist aufgelistet, wann und in welchen Abständen der Mieter für welche Kosten aufkommen muss. Die Nebenkostenabrechnung enthält die genaue Anschrift des Mietobjekts, die Objektgröße und alle anfallenden Betriebskosten, zudem den Abrechnungszeitraum und den Nutzungszeitraum. Für jede Wohnung muss eine einzelne Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Die wichtigste Frist für den Vermieter ist, dass die Nebenkostenabrechnung spätestens vor Ablauf des 12. Mietmonats vorliegen muss. Sollte es bei der Abrechnung Unstimmigkeiten geben, kann der Mieter diese anfechten. Ein Anwalt für Mietrecht hilft an dieser Stelle zuverlässig weiter.

Räumungsklagen

Räumungsklagen sind das letzte Mittel, um einen Mieter nach Ablauf der Mietdauer aus der Wohnung zu bekommen. Geregelt ist eine solche durch die Zivilprozessordnung in § 940a und sie dauert meist zwischen 2 Monate und 2 Jahre.

Am häufigsten kommt sie bei langem Zahlungsverzug zur Anwendung. Denn dieser ist ein Vertragsbruch seitens des Mieters. Der Vermieter kann somit den Mietvertrag frühzeitig kündigen. Der Mieter muss nach dem Mietende die Wohnung räumen. Tut er das nicht, kann der Vermieter von der Räumungsklage Gebrauch machen.

Leider wird ab und zu nicht rechtmäßig davon Gebrauch gemacht. Der Mieter sollte deshalb umgehend bei einem Top Anwalt für Mietrecht um Rat fragen und sich rechtzeitig wehren.

Wohnungsmängel und Schadensersatzansprüche

Wohnungsmängel sind ein häufiger Streitgrund nach dem Ende einer Mietdauer. Die Frage ist, was der Vermieter verlangen kann oder wofür der Mieter aufkommen muss. Fakt ist, dass es per Gesetz keine Vereinbarung gibt, wonach der Mieter für eine Renovierung aufkommen muss. Das ist die Angelegenheit des Vermieters. Hier einige Beispiele aus der Praxis:

1. Löcher in den Wänden

Das Aufhängen von Bildern kann Löcher in den Wänden verursachen. Das sind übliche Gebrauchsspuren, die vor dem Einzug behoben werden sollten.

2. Kalkablagerungen

Wasserhähnen können Kalkablagerungen vorweisen. Das sind übliche Gebrauchsspuren, die vor dem Einzug behoben werden sollten.

3. Schimmel

Schimmelbildung wegen falschem Lüften kann gesundheitsgefährdend sein und muss umgehend vom Vermieter behoben werden.

4. Kaputter Parkettboden

Kaputter Parkettboden aufgrund von nicht umgehend beseitigter Nässe muss vom Vermieter vor dem Einzug des neuen Mieters behoben werden.

Werden Mängel, die gesundheitsschädigend sind, nicht behoben, kann der Mieter Schadenersatzanspruch stellen. Wenn es anderweitige Mängel gibt, kann er unter Umständen eine Mietpreissenkung erwirken. Ein Rechtsanwalt für Mietrecht hilft hier gerne weiter.

Beratung bei Rechtsänderungen

Wie in allen Belangen gibt es auch im Mietrecht laufend Anpassungen. Weil es für eine Privatperson schwierig ist, immer auf dem neuesten Stand zu sein, lohnt sich der Gang zum Anwalt für Mietrecht. Dieser ist immer up-to-date. Wer auf der Suche nach einem solchen ist, sollte sich dessen Beratungsangebote ansehen, denn Beratungsangebote für Mieter und Vermieter sind nicht zwingend teuer, dafür aber wichtig, um später Kosten und unnötige Rechtsstreitigkeiten zu sparen.